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[뉴홈 사전청약 고덕강일3단지]입지 및 구조 분석

by 반딧불이아빠 2023. 6. 21.

26일부터 29일까지 사전 청약이 진행되는 서울시 강동구 고덕강일 3단지 입지분석을 해보겠습니다. 동작구 수방사 다음으로 관심이 큰 단지일 텐데요. 우선 입지를 분석하고 자격요건, 전략 등은 따로 담을 예정이니 하나씩 참고해 주세요!

 

1. 아쉬운 대중교통

솔직히 대중교통은 아쉽습니다. 서울양양간 고속도로가 바로 옆에 있기는 하지만 지하철역이 도보로 이용하기에는 무리가 있습니다. 지도 보시면 아시겠지만 5호선 강일역에서 도보로 2.2km 떨어져 있습니다. 네이버 지도로 찍어보지 도보 36분이고, 버스 26분입니다. 자차로 이동하면 가깝기는 할텐데 멀죠. 

지하철 9호선이 연장되면 교통 환경이 좋아질까요? 안타깝게도 아닙니다. 대략 저 지점까지 걸어가려면 도보로 강일역과 같이 35분이 걸립니다. 버스도 20분이나 걸립니다. 사실상 도보로 역까지 이동하기는 어려울 것으로 예상됩니다.  (지하철 9호선 연장 계획이 올해 4월 나왔으니 해당 기사 참고해 보세요.)

다만. 버스는 노선 변경이 되니 버스로는 좀 더 이용이 수월해질 것으로 예상됩니다. 

 

2. 주변 시세

고덕강일3단지가 있는 곳은 아파트 단지가 몰려있는 곳인데 바로 옆이 하남시입니다. 시세를 보려면 지금 지도에 나와있는 5개 단지 정도가 될 거예요. 힐스테이트리슈빌 강일을 제외하면 임대 단지가 많은 데요. 리버스트 4, 8단지와 힐스테이트리슈빌강일 단지 보면 될 것 같습니다..

이번에 고덕강일3단지 추정 분양가는 전용 면적 49㎡ 3억1447만7000원이고, 토지임대료 35만 원입니다. 전용 49㎡는 없어 전용 59㎡와 비교해 봐야 할 텐데요. 리버스트 4단지 최근 3달 전용 59㎡는 4건 거래됐는데 6억~6억 2000만 원입니다. 절반 정도 가격 이기는 한데 토지 임대료가 있고 향후 시세차익 30%는 정부와 공유해야 한다는 점을 고려해야겠네요. 8단지는 는 전용 59㎡가 올해 3월~5월 사이 3건이 거래됐는데 7억 2000만 원~7억 8000만 원에 거래됐습니다. 힐스테이트리슈빌 강일은 현재 전매제한이 걸려있어 거래가 없습니다. 이 단지가 9월 입주 예정인데 입주하고 시세 추이를 잘 지켜봐야겠습니다.

3. 학교

학교는 강빛초등학교가 바로 앞이고 강동중학교도 있습니다. 강빛초등학교에는 병설유치원이 있습니다. 

4. 실내 구조

사실 조금 면적이 아쉽네요. 올해 초 진행한 1차 사전청약 때는 전용 59㎡가 나와 인기가 많았는데요. 이번에는 방 2개 화장실 1개 입니다. 1인가구, 2인가구 정도 살기 적당할 것 같네요. 아이가 있으면 아이용품 넣고 하면 집이 좁을 수 있을 것 같습니다.

5. 주변 개발 호재

단지 바로 옆은 아니지만 멀지 않은 곳에 고덕비즈밸리가 들어섭니다. 고덕비즈밸리는 고덕동 345번지 일대에 23만4천523㎡ 규모로 조성되는 강동구 최대 상업업무복합단지입니다. 유통·판매 복합시설, 업무시설, 연구개발(R&D) 센터, 공공청사 등이 들어선다. 지난해 KX그룹과 신라교역을 시작으로 올해까지 14개 기업이 입주할 예정입니다. 아울러 이케아, 판매시설, 영화관, 업무시설 등이 입점하는 대규모 유통복합시설인 '고덕아이파크디어반'이 내년 말 완공을 목표로 공사 중입니다. 

6. 당첨 커트라인은 어떻게 될까? 모두 한번 보세요!