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'모르면 쫓겨난다'-상가임대차보호법 총정리ⓛ

by 반딧불이아빠 2023. 6. 19.

오늘은 상가건물 임대차 보호법에 대해 알아볼게요. 상가건물 임대차 보호법의 기본 상식을 알고 케이스별로 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

1. 보증금 1000만 원, 월세 70만 원에 임차인으로 있습니다. 최우선 변제 보호받을 수 있습니까?
(내용)서울 동작구에서 상가 골몰에서 보증금 1000만 원, 월세 70만 원짜리 횟집을 운영 중입니다. 상가 건물이 경매에 들어갈 때 보증금이 6500만 원 이하면 소액 임차인으로 최우선 변제를 받을 수 있다고 들었습니다. 경매에 넘어갔을 때 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있을까요?

(답변)
서울에서는 임차인이 환산보증금이  6500만 원 이하일 때 최우선 변제받을 수 있는 범위에 속합니다. 경매 낙찰가의 50% 내에서 선순위 근저당보다 앞서서 2200만 원까지 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 이 경우 환산보증금이 8000만 원(1000만 원+70만 원×100)으로 최우선 변제받을 수 있는 범위는 벗어납니다.  단 독자는 최우선 변제 대상은 아니지만 대항력을 갖추고 확정일자를 부여받음으로써 우선변제권을 확보할 수 있습니다

환산보증금 계산 방법을 꼭 숙지하세요!

상가건물임대차보호법에서 보증금과 월세의 보증금 환산액을 합한 금액을 말합니다. 환산보증금=보증금+월세X100

2. 전차인도 상가건물임대차보호법을
적용받을 수 있을까요?
(내용)치킨집을 운영 중인 자영업자입니다. 상가 임차인과 전대차 계약을 체결한 전차인 인데요. 주인 동의 받아 사업자 등록을 신청했습니다. 전차인은 10년 동안 영업할 수 있는 권리가 없는 게 맞나요? 권리금도 보호받지 못할 수 있나요?

(답변)아니요. 가능합니다. 전차인은 전대차 계약의 상대방인 임차인을 상대로 최초의 임대 기간을 포함한 전체 임대차 기간 10년 이내에서 계약갱신요구권 행사할 수 있으니 꼭 알고 있어야 합니다. 더불어 주인의 동의를 받고 전대차 계약 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 이내에 임차인을 대신해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 집주인의 동의를 받았다면 문제 없습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)도 잘 살펴 봐야 하는데요.  전대인과 전차인의 전대차 관계에는 적용되지 않아, 전차인은 상가건 임대차보호법으로 권리금 회수기회 보호를 받을 수 없으니 이건 꼭 알아두세요!

*전대차 계약은?

임차인이 전대인으로서 자신의 임차물을 제3자(전차)에게 임대하는 계약입니다. 임차물을 제3자(전차인)가 사용, 수익하게 하 계약을 말합니다. 

3. 공장도 「상가건물임대차보호법」의 1-5 적용을 받을 수 있습니까?
(내용)2022년 5월 23일 서울시 소재 상가건물을 보증금 6000만 원과 월 임대료 200만 원에 공장 용도로 임차했습니다. 제조업으로 사업자등록을 하긴 했는데, 상가건물임대차보호법 적용받을 수 있나요?

(답변)상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문 제3조 1항을 살펴봐야하는데요. 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물이어야 합니다. 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 의미합니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등을 봐야 합니다.  영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 합니다. 단순히 상품의 보·제조·가공 등 사실행위만 이루어지는 공장·창고 등은 법 적용 받을 수 없으나, 상행위가 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용 대상이 될 수 있습니다. 

그러므로 사업자등록을 마친 임차인이 해당 임차물의 주된 부분을 영업용으로 사용한다면 상가건물임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다

3. 2023년 서울시 임대차 상담사례집

아래 사례가 잘 정리돼 있으니 꼭 참고하세요!

서울시_2023_상가임대차_상담사례집_내지_전자책.pdf
7.89MB