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'모르면 쫓겨난다'-상가임대차보호법 총정리②

by 반딧불이아빠 2023. 6. 21.

1. 사업자 등록이 없으면 상가임대차법 보호를 받을 수 있나요?

(내용)서울 은평구에서 보증금 600만 원 월세 45만 원 점포에서 세탁소를 운영 중 입니다. 올해 3년째 영업 중인데, 임대인이 건물 재건축한다고 하면서 재계약 하지 않겠다고 합니다. 저는 사업자등록을 하지 않아 '상가건물임대차보호법'의 보호를 받지 못한다고 하는데 그냥 쫓겨나야 합니까?

(답변)해당 상가가 사업자등록 대상은 되지만 임차인이 사업자등록 신청을 하지 않았을 때는 '상가건물임대차보호법'이 제한적으로 적용됩니다. 임차인은 임차인의 의무를 현저히 위반하는 등의 특별한 사유가 없는 한 사업자등록 여부와 무관하게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인은 사업자등록 신청 여부와 무관하게 계약갱신요구 권을 행사함으로써 전체임대차 기간 10년간 영업할 수 있습니다.

2.임차한 건물이 경매를 당하면 갱신요구권을 행사할 수 없나요?

(내용)서초동에서 술집을 운영 중입니다. 1층에서 영업하고 있는데 알고보니 경매가 진행되고 있었습니다. 알아보니 선순위 근저당권보다 저의 사업자등록일이 빨랐습니다. 이 자리에서 영업한 지 2년밖에 안 된 임차인인데요. 법에서 정한 10년간 영업을 하고 싶네요. 제가 낙찰자에게 갱신을 요구할 수 있을까요?

(답변)선순위 근저당권보다 사업자등록일이 빠르기때문에 가능합니다. 대항력이 있는 임차인이기 때문에, 보증금은 전액 변제 받을 때까지 영업을 계속할 수 있습니다. 그러나 보증금 변제가 다 이뤄지면 낙찰자는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고 봅니다.

임차건물에 대해 경매가 실시된 경우 그 임차건물이 매각되면 임차권은 소멸한다는 법 규정이 있기 때문입니다.(상가건물임대차보호법 제8조 경매에 의한 임차권의 소멸) 따라서 임차인으로서는 낙찰자와 합의를 통해 재계약을 체결할 수 밖에 없다는 점을 참고해야 합니다.

3.무단 증축을 모르고 입점하고 철거 명령을 받았는데, 어떻게 해야 하나요?

(내용)2년 전 술집을 인수했습니다. 그런데 전임차인이 시공한 주방 한쪽의 불법증축으로 인해 구청에서 시정명령 
이 떨어진 겁니다. 이 식당을 인수하고 임대차계약 체결했을 때는 임대인과 전임차인은 이 같은 사실을 전혀 알려주지 않았습니다. 어떻게 해야 하나요?

(답변)불법 건축 부분은 임차 목적물의 사용·수익에 직접 관련되는 중요사항입니다. 임대인은 임차인에게 그 불법 
증축 부분 현황이나 향후 철거 대상 여부 등을 알려줄 의무가 있습니다.전임차인이 불법건축물에 대한 설명 없이 권리금을 수수하고, 임대인이 이에 대한 고지 없이 임대차계약을 체결했다면 책임을 물을 수 있습니다. 한편, 임대인은 건축물의 위법상태를 시정할 시정명령이행 및 철거 의무 등 공법상책임을 부담합니다.

4. 임대료가 높아도 상가건물 임대차보호법을  적용할 수 있는지요?

(내용)서울에 있는 상가 건물 1층에서 영업하는 임차인입니다. 제가 2020년에 보증금 5억 원, 월 차임 450만 원으로 임차계약을 맺었습니다. 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 있는지요? 임대인은 보증금이나 차임을 5% 이상 올릴 수 있는지요?

(답변)중요한 질문이고 알아야할 가장 기본 상식이기도 합니다. 서울 소재 상가건물의 경우 환산보증금이 9억 원을 초과하는 경우 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 것이 원칙이지만(동법 제 2조제1항 단서), 일부 규정은 적용됩니다(동법 제2조제3항). 따라서 위 사례의 문의하신 사안은 환산보증금이 9억 5000만 원(5억 원 + 450만 원 × 100)이므로 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 것이 원칙이지만, 일부 규정은 적용됩니다.

임차인으로서 10년의 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사 할 수 있습니다(동법 제2조제3항, 제10조제2항). 또한, 임대인은 보증금이나 차임을 5%초과해서 증액 청구할 수 있습니다(동법 제2 조제3항, 제10조제3항 본문).