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'집중호우로 피해, 임대인 배상해주나?'-상가임대차보호법 총정리③

by 반딧불이아빠 2023. 6. 27.

1.집중호우로 인한 침수, 임대인에게 배상 요구 가능할까요?

(임차인 사례)2021년 10월에 보증금 4천만 원 월세 300만 원으로 2년간 계약하였습니다. 지난해 집중 호우로 인해 침수 피해를 입어 3주간 영업을 못했습니다. 집기와 시설물 및 영업 손실에 대해 임대인에게 청구가 가능한지요?

(답변)천재지변의 경우 임대인에게 청구는 어렵습니다. 천재지변으로 인해 피해를 입은 경우 전기 등 기본 시설물은 임대인이 수선해 주어야 하나, 임차인이 설치한 시설물은 임차인의 부담으로 할 수 밖에 없습니다. 다만, 해당 임대차계약의 목적대로 임차목적물을 사용, 수익 할 수 없는 기간 동안에는 임대료 일부를 감액 요구해 볼 수 있습니다. 천재지변에 대한 위험부담은 임대인의 몫이라 볼 수 있기 때문입니다.

2.묵시적 갱신의 경우, 계약갱신요구권 10년을 적용 받을 수 없나요?

(임차인 사례)서울시 금천구에 있는 상가를 보증금  5000만 원, 월세 300만 원으로 2017년 5월 20일부터 2020년 5월 19일까지 3년간 임대차 계약을 체결하고, 묵시적 갱신이 됐습니다. 임대인이 갱신계약서를 작성하지 않았기 때문에 종전의 규정에 의해 임차인의 계약갱신요구권은 5년이라고 주장하며 갱신 요구를 거절합니다. 계약갱신요구권 10년을 적용 받을 수 없나요?

(답변)임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년 이내에서 행사할 수 있었으나,「상가건물임대차보호법」 개정에 따라  2018년 10월 16일부터 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간은 10년으로 연장되었습니다. 그리고 5년에서 10년으로 연장된 계약갱신요구권에 관한 개정 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되는 임대차계약뿐만 아니라 개정일 이후 갱신되는 임대차에도 적용합니다.

법개정일(2018년 10월 16일) 이후인 2020년 5월 19일 묵시적으로 갱신되었다면, 개정법의 적용을 받을 수 있습니다. 따라서 상기 임대차계약의 임차인은 특별한 사정이 없는 한 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.

3.사업자등록을 안한 임차인도 갱신요구가 가능한가요 ?

(임차인 사례)2021년 10월 을지로에 보증금 300만 원, 월세 20만 원의 작은 상가를 1년 기간으로 임차하였습니다. 임대인이 올해 계약이 종료되면 나가달라고 합니다. 사정상 사업자등록을 하지 못했는데, 그럼 상가임대차법을 적용 받지 못하여 갱신요구를 할 수 없나요?

(답변)상가건물임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 임차해 영리목적으로 사용하는 임대차 계약에 적용됩니다. 따라서 임차인이 비록 사업자등록 신청을 안 했어도 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함 10년 동안 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 또한 임차인이 사업자등록을 신청 안했어도 「상가건물임대차보호법」의 ‘임차인의 권리금회수기회보호(동법 제10조의4)’, 임대료 증액의 상한 요율 5% 적용(동법 제11조), ‘보증금의 월차임 전환 시에 산정율의 제한(동법 제12조) 등의 적용을 받을 수 있습니다. 다만, 임차인은 사업자등록을 신청하지 않아 해당 상가건물이 경매되는 경우 보증금에 대한 우선변제 및 최우선변제를 받을 수 없습니다.