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'청약 직전 꼭 보자' 동작구 수방사 사전청약 전략

by 반딧불이아빠 2023. 6. 19.
동작구수방사 조감도

많은 분들이 기다리고 기다리고 기다린 뉴:홈 공공분양 사전청약 청약 일정이 오늘(19일)부터 시작됩니다.
첫 스타트는 인기가 가장 많은 서울 동작구 수방사입니다. 오늘(19일)부터 내일(20일)까지 특별공급, 21일이 일반공급입니다.
이미 마음의 결정을 내린 분들도 있을 텐데요. 고민하는 분들을 위해 나름의 전략을 세워보도록 하겠습니다. (전략은 모두 입주자 모집공고를 참고했습니다. 아래서 다운 받아서 꼭 읽어보시는 걸 추천드립니다.)
경쟁률은 수백 대 1은 기본 될 것으로 예상되는데요. 어차피 밑져야 본전이고, 돈이 드는 건 아니기 때문에 요건만 된다면 연습 삼아 도전이라도 해보는 걸 추천드립니다.^^;

1. 경기·인천 살면 당첨 안 된다.

결론부터 얘기하면 다자녀 특공을 제외하면 경기·인천 거주자는 당첨 안 될 확률이 99.99999%일 겁니다. 단언하는 것이 불편하실 수 있는데 그 이유는 지역 우선 공급 기준 때문입니다. 이번 동작구 수방사는 서울 거주자에게 100% 우선공급합니다.
자격 요건이 되는 서울 거주자에게 공급 물량을 먼저 공급한다는 의미입니다. 만약 인기가 없어 미달이 되면 경기·인천 거주자에게 돌아갈 텐데요. 하지만 동작구 수방사 공급물량도 255가구 밖에 안되고 서울 거주자들이 눈에 불을 켜고 보고 있으니 미달될 확률은 거의 0%겠죠?.
다시 한번 풀어서 설명을 드리겠습니다. 미달이 나지 않았다고 가정했을 때 서울 거주자(청약통장 1000만 원) vs 경기 거주자 (청약통장 2000만 원)이 일반공급에서 붙는다면 '서울 거주자'에게 먼저 기회가 돌아간다는 의미입니다. 단. 다자녀 특공은 다릅니다. 서울 거주자 50%, 경기·인천 거주자 50%입니다. 경기·인천 거주자도 물량의 50%를 배정해 지역 요건을 배제하고 기회를 주겠다는 것이죠.(단 서울 거주자 중 떨어진 사람들과 함께 경쟁합니다. 뭐 그래도 지역 요건을 배제하고 같은 선상에서 하는 것이니 점수만 경쟁력 있다면 당첨을 기대해 볼 수 있겠습니다.)
인천·경기 거주자들은 너무 상심하지 마세요. 서울에서 토지임대부 고덕강일 3단지는 그래도 노려볼 만합니다. 고덕강일 3단지 청약이 다음 주 진행될 텐데 그전에 한번 다뤄볼게요. 

2. 1자녀 혹은 무자녀는 생애최초·2자녀부터 신혼특공 

신혼특공과 생애최초는 각각 51가구씩 공급됩니다.두 전형 모두 혼인하신 분들만 가능합니다. 미혼 솔로분들이 들어갈 수 있는 자리는 아쉽게도 없습니다.
쉽게 얘기하면 소득 요건이 된다는 가정하에 1자녀 혹은 무자녀 신혼부부는 생애최초로 넘어가셔야 그나마 당첨확률이 있습니다. 신혼특공은 2자녀 이상끼리의 경쟁입니다. 그 이유는 아래 가점항목을 보시죠. 서울에서 가구소득, 거주기간, 납입 횟수, 혼인기간 항목들에서 만점을 받는 신혼부부가 몇 명이나 될까요? 적어도 51쌍은 쉽게 넘을 것으로 보입니다. 아니 매우 많겠죠.
결국 가장 점수 쌓기 어려운 '아이 수'에서 판가름 날텐데요. 적어도 자녀 2명은 돼야 비벼볼 수 있습니다. 신혼특공은 점수가 같으면 추첨으로 뽑습니다. 즉 자녀 2 명이 있고, 나머지 항목 다 만점을 받으면 12점이죠. 최소 12점끼리의 경쟁이 될 것으로 보이네요. 여기에 무자녀, 1자녀는 낄 자리가 없습니다. 지원이야 할 수 있지만 안 될 게 뻔히 보이는데 지원할 필요는 없는 것이죠.
자 그러면 한 자녀 혹은 자녀 없는 분들은 생애최초 자격 요건 되는 지 보고 들어가는 걸 추천드립니다. 생애최초도 낙타가 바늘구멍 들어가는 확률이겠지만, 그래도 추첨이기 때문에 가능성이라는 게 존재합니다. 아 그리고 만약 3자녀인데 신혼특공 요건이 되면 다자녀 특공이 아니라 신혼특공을 노려 확률을 높일 수 있습니다. 다자녀에서는 점수가 낮지만 신혼특공에서는 3명이면 가점이 제일 높기 때문입니다. 

3. 일반공급 통장 컷은?

청약가점(만점 84점) 순으로 당첨자를 정하는 민간분양 일반공급과 달리 공공분양 일반분양은 청약저축 금액이 많은 순으로 당첨자를 가립니다. 매월 10만 원 씩만 불입액을 인정해주니 통장 가입 기간이 긴 사람이 유리하죠.

동작구 수방사는 입지를 고려했을 때 커트라인이 역대 가장 높을 것으로 예상됩니다. 청약 전문가들은 평균 당첨 커트라인을 2600만~2800만 원까지 보기도 하는데요. 과거 인기가 높았던 공공분양 단지 청약 결과를 보면 예측해 볼 수 있습니다. 2021년 분양한 경기 과천시 과천지식정보타운 린파밀리에의 평균 당첨자 커트라인이 2586만 원이었습니다. 같은해 위례신도시 성남시 수정구 위례자이더시티는 2544만 원이었고요. 매월 10만 원씩 20년 10개월을 부어야 2500만 원을 모을 수 있네요.

주요 공공분양 단지 청약 결과(단위: 원)
지역청약 시기단지당첨자 평균
청약통장 불입액
경기 과천시2021년 10월과천지식정보타운 린파밀리에2586만
성남시 수정구2021년 1월위례자이더시티2544만
 

4. 입주자모집공고문 다운로드

많은 전문가들이 입주자모집공고문을 보고 풀어서 설명을 해줍니다. 대부분 질문에 대한 답은 입주자모집공고문에 나와 있을 겁니다. 저도 항상 참고하니 꼭 다운로드하여서 읽어보세요! 다음에는 다른 사전청약 글을 올려볼게요!

 

5. 동작구 수방사 뷰

마지막으로 동작구수방사 바로 뒤 사육신공원에서 바라본 풍경입니다. 예전 사진인데 참고차 올립니다. 지대가 동작구 수방사가 낮으니 조금 다를 수는 있겠지만 방향은 비슷하겠네요!! 뷰 하나는 정말 좋을 것 같습니다.